16. Plan gospodarczy wspólnoty mieszkaniowej

Przychodami wspólnoty mieszkaniowej zawsze są co najmniej:

1. zaliczki uiszczane przez właścicieli lokali na utrzymanie części wspólnej budynku,

tj. na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej,

2. zaliczki  na świadczenia komunalne, tytułem tzw. kosztów indywidualnych; tj. za zimną i ciepłą wodę, ścieki, wywóz śmieci, energię cieplną, które rozlicza administrator Wspólnoty, tj. tytułem kosztów niezależnych od Wspólnoty

3. zaliczki na fundusz remontowy (fundusz nie jest obligatoryjny ale w planie zarządzania musi być).

4. odsetki od środków na rachunku bankowym (w planie nie warto ich wyszczególniać)

 

Zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali Wspólnota co roku zatwierdza plan gospodarczy, który jest podstawą wyliczenia miesięcznych opłat na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości z podziałem na poszczególne rodzaje tych kosztów.

Każda ze wspólnot mieszkaniowych powinna opracować i przyjąć do realizacji (w formie uchwały) roczny plan gospodarczy. Szczegółowy plan  określa zadania lub prawdopodobny wymiar kosztów do pokrycia w ciągu roku i stanowi podstawę określenia wysokości środków finansowych niezbędnych dla pokrycia tych kosztów. Bardzo szczegółowy plan może wskazywać  źródła ich finansowania. Prezentowana forma planu gospodarczego (jako jedna z możliwych) zawiera następujące parametry wyjściowe dla opracowania planu: łączną liczbę udziałów,  liczbę udziałów z podziałem na mieszkalne, użytkowe i garaże, ilość lokali i ilość miejsc parkingowych. Te ostatnie to tylko informacja o wielkości wspólnoty. Wykonanie i plan liczone są zgodnie z ustawą o własności lokali wyłącznie od udziałów. W internecie jest wiele przykładów planów gospodarczych małych wspólnot mieszkaniowych. Ten plan dotyczy  wspólnoty o wielkości średniej spółdzielni mieszkaniowej. W jej zasobach znajduje się w zasadzie wszystko oprócz ruchomych schodów i lunaparku…

 

 

 

 

 

 

 

 

 PLAN GOSPODARCZY WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ OSIEDLE  „…………….”

      ul. Toruńska ……… w ………. na rok 2011r.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Liczba udziałów mieszkań

1275930

Ilość lokali mieszkalnych

260

 

 

Liczba udziałów budynek dozoru

4470

Ilość lokali użytkowych

1

 

 

Liczba udziałów garażu

751230

Ilość miejsc parkingowych

255

 

 

Liczba udziałów

2031630

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

WYSZCZEGÓLNIENIE

 

ROK 2009/2010

 

ROK 2011 PLAN

 

 

Jednostka

Stawka

Kwota

Stawka

Kwota

Plan

 

 

opłat     

miesięczna

opłat     

miesięczna

roczny

I  Części wspólne Wspólnoty

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Eksploatacja

Udział

0,0064

8165,95

0,0062

7910,77

71446,34

 

 

 

 

 

 

 

Energia elektryczna

Udział

0,0041

5231,31

0,0018

2296,67

20742,49

 

 

 

 

 

 

 

Ubezpieczenie

Udział

0,0008

1020,74

0,0008

1020,74

9218,88

 

 

 

 

 

 

 

Utrzymanie dźwigów

Udział

0,0021

2679,45

0,0031

3955,38

35723,17

 

 

 

 

 

 

 

Wywóz śmieci

Udział

0,0040

5103,72

0,0030

3827,79

34570,81

 

 

 

 

 

 

 

Utrzymanie czystości

Udział

0,0074

9441,88

0,0043

5486,50

49551,50

 

 

 

 

 

 

 

Koszty zarządzania

Udział

0,0060

7655,58

0,0052

6634,84

59922,74

II  Części wspólne Garażu

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Eksploatacja

Udział

0,0038

2854,67

0,0037

2779,55

25164,82

 

 

 

 

 

 

 

Energia elektryczna

Udział

0,0030

2253,69

0,0008

600,98

5441,05

 

 

 

 

 

 

 

Ubezpieczenie

Udział

0,0005

375,62

0,0005

375,62

3400,65

 

 

 

 

 

 

 

Utrzymanie czystości

Udział

0,0055

4131,77

0,0015

1126,85

10201,97

 

 

 

 

 

 

 

Koszty zarządzania

Udział

0,0055

4131,77

0,0041

3080,04

27885,35

…co dobrze pokazuje taka dodatkowa tabela:

MIESIĘCZNE WYDATKI

2010

2011

EKSPLOATACJA

      10 496,90 zł

  10 831,00 zł

*koszty bankowe

             35,00 zł

         35,00 zł

*materiały

           440,00 zł

       450,00 zł

*pozostałe usługi

           330,00 zł

       300,00 zł

*pogotowie techniczne

           630,23 zł

       630,00 zł

*monitoring

        8 296,00 zł

    8 296,00 zł

*przeglądy p.poż

           532,00 zł

       710,00 zł

*przegląd bramy i szlabanu

           162,67 zł

       200,00 zł

*przegląd budowlany

             71,00 zł

       210,00 zł

 

 

 

 

 

Energia elektryczna

        2 420,00 zł

    4 500,00 zł

 

 

 

 

 

Utrzymanie dźwigów

        2 979,00 zł

    3 260,00 zł

*przeglądy

        2 568,00 zł

    2 700,00 zł

*utrzymanie dźwigów -telefon

           311,00 zł

       380,00 zł

*dozór techniczny

           100,00 zł

       180,00 zł

 

 

 

 

 

Wywóz nieczystości

        4 049,40 zł

    3 500,00 zł

*PA 1100

        2 951,40 zł

    3 200,00 zł

*KP7 + inne dodatkowe wywozy

        1 098,00 zł

       300,00 zł

 

 

 

 

 

Utrzymanie czystości

      12 119,11 zł

    8 650,00 zł

*klatki schodowe

        4 953,60 zł

    3 400,00 zł

*garaże

        2 623,00 zł

    1 650,00 zł

*sprzątanie terenów + zieleń

        4 012,51 zł

    3 000,00 zł

*odśnieżanie

           530,00 zł

       600,00 zł

 

 

 

 

 

Koszty zarządzania

      11 813,42 zł

  10 158,00 zł

Powyższy plan nie pokazuje tzw. kosztów indywidualnych. tj. związanych z tzw. świadczeniami, zależnych najczęściej od zużycia mieszkańców, gdzie często to sami mieszkańcy (najlepiej właściciele) sami kształtują wysokości zaliczek. Ta wspólnota uznała że planować i uchwalać warto tylko koszty części wspólnych.

 

Ale można planować bardziej szczegółowo i roczny plan złożony może być z aż trzech odrębnie bilansowanych części:

  1. eksploatacji bieżącej (bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej),
  2. planu remontów nieruchomości wspólnej,
  3. świadczeń na rzecz lokali (tzw. koszty indywidualne).

W każdej z tych części zestawiane są przewidywane (planowane) koszty oraz źródła pokrycia tych kosztów.

I. Eksploatacja bieżąca (tzw. koszty części wspólnych)

A. Koszty

Koszty eksploatacji bieżącej podzielone zostały na 5 grup:

  1. Koszty utrzymania czystości i zieleni, obejmujące koszty osobowe wraz z narzutami, koszty narzędzi, środków czystości i innych materiałów, a także koszty usług obcych.
  2. Koszty energii elektrycznej, gazu i wody dostarczanych do nieruchomości wspólnej.
  3. Koszty utrzymania technicznego nieruchomości wspólnej: przeglądów, konserwacji i napraw, w tym usuwania awarii (do tej grupy kosztów zaliczono też koszty odszkodowań za szkody spowodowane awariami, takimi jak zalania w wyniku uszkodzeń dachów, instalacji zimnej i ciepłej wody, instalacji c.o., zatkaniem pionów kanalizacyjnych i in.).
  4. Koszty zarządzania obejmujące koszty administracji oraz wynagrodzenie zarządu.
  5. Pozostałe koszty, w tym ubezpieczenia, prowizje bankowe, podatki (jeśli płacone są przez wspólnotę), ew. koszty sądowe i in.

W tabeli składniki poszczególnych grup kosztów oznaczone są literami, a ich wartość drukowana jest nieco mniejszą czcionką po lewej stronie kolumn. Wartości kosztów w poszczególnych grupach, a także ich suma, podane są zarówno w skali roku, jak i miesiąca oraz w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokali.

B. Przychody

Źródłem pokrycia kosztów eksploatacji bieżącej są przede wszystkim wpłacane przez właścicieli lokali:

  1. zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej (zaliczka A). Niekiedy właściciele lokali decydują się na dodatkową,
  2. jednorazową wpłatę na fundusz eksploatacyjny
    (częściej na fundusz remontowy), dokonywaną zwykle z oszczędności funduszu eksploatacyjnego i funduszu świadczeń w roku poprzednim. Dalszymi źródłami finansowania eksploatacji bieżącej mogą być:
  3. Wynajem pomieszczeń w nieruchomości wspólnej.
  4. Wynajem ścian i dachu na reklamy.
  5. Wynajem dachu na anteny.
  6. Odsetki bankowe (w planowaniu mogą zostać pominięte).

Fundusz eksploatacji bieżącej jest zwykle rozliczany po zakończeniu roku, dlatego w przedstawionym planie gospodarczym nie przewidziano salda funduszu pozostającego po zakończeniu roku i wykorzystywanego w roku następnym.

Suma pozostających do dyspozycji środków, zarówno w skali miesiąca, jak i roku, pozwala na łatwe porównanie z kosztami. To z kolei daje możliwość łatwego (z punktu widzenia techniki planowania, a nie możliwości finansowych) dostosowywania zaliczek do planowanych kosztów.

II. Remonty

A. Koszty – plan rzeczowo-finansowy

W tej części planu umieszczany jest spis planowanych prac remontowych wraz z szacunkiem kosztów każdej z tych prac. Kosztem pokrywanym z funduszu remontowego jest także spłata kredytów bankowych w przypadku, gdy prace remontowe w poprzednich okresach finansowane były również z kredytu bankowego. Koszty bankowe, związane wyłącznie z bieżącym operowaniem rachunkiem remontowym (opłata za prowadzenie rachunku i prowizje) są znikome i mogą być w planie pominięte.

B. Źródła finansowania

Źródłami finansowania remontów (i tworzenia funduszu remontowego) są:

  1. Saldo funduszu remontowego na koniec roku poprzedniego.
  2. Zaliczki wpłacane na fundusz remontowy – zaliczka B.
  3. Jednorazowa wpłata na fundusz remontowy, dokonywana zwykle po zakończeniu rozliczeń roku z oszczędności funduszu świadczeń, a niekiedy także z oszczędności funduszu eksploatacyjnego w roku poprzednim.
    Uwaga: Zdarza się, że wspólnoty mieszkaniowe podejmują uchwały o przeniesieniu globalnej kwoty oszczędności funduszu świadczeń bądź funduszu eksploatacyjnego na fundusz remontowy. Przy takim sposobie przeniesienia środków fundusz remontowy nie pozostaje w związku z udziałami właściciela w nieruchomości wspólnej (zazwyczaj wysokość wpłaty na fundusz remontowy zależy od udziału właściciela w nieruchomości wspólnej). W tym przypadku im większa kwota nadpłaty, tym wyższa jest wpłata dokonywana ze środków danej osoby. Natomiast właściciele i najemcy, którzy nie mają nadpłat, nie ponoszą dodatkowych obciążeń na rzecz funduszu remontowego.

Dalszymi źródłami finansowania remontów mogą być (podobnie jak w przypadku funduszu eksploatacyjnego):

  • Wynajem pomieszczeń w nieruchomości wspólnej.
  • Wynajem ścian i dachu na reklamy.
  • Wynajem dachu na anteny.
  • Odsetki bankowe (przede wszystkim od lokat bankowych).
    Szczególnymi źródłami środków zasilających fundusz remontowy są:
  • Dotacje
    Niektóre gminy przeznaczają środki na pomoc wspólnotom mieszkaniowym. Dotyczy to przede wszystkim pomocy w usuwaniu zagrożeń budowlanych i instalacyjnych. Dotacje wspierające przedsięwzięcia proekologiczne można też otrzymać z funduszu ochrony środowiska. Formą dotacji jest pomoc konserwatora w remoncie budynków pozostających pod jego opieką, a także wsparcie osób i przedsiębiorstw prywatnych.
  • Kredyt

 

Najczęściej spotykaną formą kredytu jest kredyt na przedsięwzięcia termomodernizacyjne z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Inne kredyty bywają przeznaczone na usuwanie przyczyn technicznej degradacji budynku lub przynoszą oszczędności kosztów eksploatacji domów.

III. Świadczenia

Zgodnie z ustawą o własności lokali, każdy z właścicieli powinien ponosić koszty związane z korzystaniem z lokalu, a więc także koszty świadczeń. Dzieje się tak w przypadku dostawy energii elektrycznej, gazu, usług telefonicznych czy telewizji kablowej.

Niektórzy (większość?) monopoliści świadczący usługi komunalne, przede wszystkim dostawcy ciepła i wody, nie godzą się na zawieranie indywidualnych umów z odbiorcami (właścicielami lokali) nawet wtedy, gdy są one wyposażone w urządzenia pomiarowe. Z konieczności usługi te świadczone są za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, która zawiera umowy o dostawę mediów do nieruchomości nie będących w jej zarządzie.

Na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa więc obowiązek wnoszenia opłat za dostawę mediów do lokali, musi ona zaplanować wysokość wnoszonych opłat, jak i wysokość kwot należnych od właścicieli lokali. W przedstawionym wzorze planu gospodarczego każdy rodzaj usługi jest zbilansowany. Planowanym kosztom odpowiadają wpłaty właścicieli lokali.

Świadczeniami ujętymi w planie są:

a) Koszty centralnego ogrzewania, ponoszone w formie:

kosztów ciepła dostarczanego do budynku ze źródeł zewnętrznych;

kosztu gazu dostarczanego z sieci do kotłowni lokalnej;

kosztu zakupu paliwa dla kotłowni lokalnej (węgla lub koksu) oraz kosztów obsługi tej kotłowni.

W przypadku gdy z tego samego źródła dostarczane jest ciepło do ogrzewania lokali, jak i do podgrzewania ciepłej wody, uwzględnia się jedynie część kosztów odpowiadającą zużyciu ciepła na cele c.o.

Koszty ciepła dla centralnego ogrzewania planowane są zwykle w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni ogrzewanej (rozliczenie kosztów ciepła w budynkach wyposażonych w urządzenia pomiarowe następuje według wskazań tych urządzeń). W planowaniu należy uwzględniać warunki termiczne surowej zimy, mimo że doświadczenia ostatnich lat wskazują, iż zimy zwykle bywają łagodne.

b) Koszty centralnej ciepłej wody (koszty podgrzania wody)

Koszty te stanowią część kosztów dostawy ciepła do węzła cieplnego lub wytworzenia ciepła w kotłowni lokalnej (jak w p. a). Koszty te planowane są zwykle w przeliczeniu na osobę (rozliczenie kosztów w budynkach wyposażonych w urządzenia pomiarowe dokonywane jest proporcjonalnie do wskazań tych urządzeń, w pozostałych – proporcjonalnie do liczby faktycznie zamieszkałych osób).

c) Koszty wody (zwykle wraz z odprowadzeniem ścieków do kanalizacji)

Koszty wody zużywanej w lokalach zarówno w postaci zimnej, jak i ciepłej wody. Planowane są zwykle w przeliczeniu na osobę albo w oparciu o normatyw zużycia wody (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 18 grudnia 1996 r. w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzenie ścieków (DzU nr 151/96)), albo na podstawie zużycia wody w poprzednich latach (rozliczenie kosztów dokonywane jest podobnie jak w p. b).

d) Koszt wywozu nieczystości stałych

Koszt wywozu śmieci i nieczystości wielkogabarytowych planowany być powinien na podstawie składanych deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi na terenie danej gminy

e) Koszt wywozu nieczystości płynnych

Koszt ten szacuje się na podstawie planu zużycia wody w nieruchomości (a rozlicza proporcjonalnie do faktycznego zużycia wody).

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *


*

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>